Obowiązki właściciela domu w 2026 roku. O czym powinien pamiętać każdy właściciel nieruchomości?
Pożar domu spowodowany wadliwą instalacją elektryczną. Wybuch gazu. Zapalenie sadzy w kominie i uszkodzenie całego budynku. W takich sytuacjach właściciele nieruchomości oczekują, że polisa mieszkaniowa zapewni pełną ochronę finansową. Tymczasem w praktyce likwidacji szkód zdarzają się przypadki, w których zakład ubezpieczeń odmawia wypłaty odszkodowania.
Powód? Nie sama szkoda, ale wcześniejsze niedopełnienie obowiązków wynikających z przepisów prawa.
Wbrew powszechnym opiniom odmowy wypłaty odszkodowania nie są efektem “szukania pretekstu” przez ubezpieczyciela. W zdecydowanej większości przypadków dotyczą sytuacji, w których istnieje jednoznaczny związek przyczynowo-skutkowy pomiędzy zaniedbaniem właściciela budynku a powstaniem szkody. Jeżeli brak obowiązkowego przeglądu instalacji elektrycznej miał wpływ na wybuch pożaru lub zaniedbany przewód kominowy doprowadził do zapłonu sadzy, ubezpieczyciel może mieć podstawy do ograniczenia lub odmowy wypłaty świadczenia.
To ważny sygnał zarówno dla właścicieli domów, jak i dla agentów ubezpieczeniowych.
Obowiązki właściciela domu mają znaczenie również dla ochrony ubezpieczeniowej
Prawo budowlane oraz przepisy przeciwpożarowe nakładają na właścicieli domów jednorodzinnych szereg obowiązków związanych z utrzymaniem budynku w należytym stanie technicznym. Ich celem jest przede wszystkim zapewnienie bezpieczeństwa mieszkańcom, jednak z punktu widzenia rynku ubezpieczeń mają one jeszcze jeden istotny wymiar.
Ogólne Warunki Ubezpieczenia praktycznie wszystkich ubezpieczeń mieszkaniowych zawierają zapisy zobowiązujące właściciela do użytkowania budynku zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa oraz utrzymywania go w odpowiednim stanie technicznym.
Oznacza to, że sama polisa nie zwalnia właściciela z obowiązków eksploatacyjnych.
Jakie przeglądy są obowiązkowe?
Największe znaczenie mają okresowe kontrole wynikające z przepisów Prawa budowlanego.
Instalacja gazowa – raz w roku
Coroczna kontrola instalacji gazowej obejmuje ocenę stanu technicznego, szczelności przewodów oraz urządzeń gazowych.
Brak przeglądu może mieć istotne znaczenie przy szkodach związanych z:
- wybuchem gazu,
- pożarem,
- zatruciem gazem,
- uszkodzeniem instalacji.
Kontrolę może wykonywać wyłącznie osoba posiadająca odpowiednie kwalifikacje.
Instalacja elektryczna – co 5 lat
To jeden z najczęściej pomijanych obowiązków.
Przegląd obejmuje między innymi:
- stan przewodów,
- zabezpieczenia,
- instalację odgromową,
- pomiary rezystancji,
- skuteczność ochrony przeciwporażeniowej.
W praktyce właśnie brak aktualnych pomiarów elektrycznych bardzo często pojawia się podczas postępowań dotyczących pożarów budynków.
Przegląd kominiarski – raz w roku
Kominiarz sprawdza:
- przewody dymowe,
- spalinowe,
- wentylacyjne,
- szczelność,
- drożność komina.
Obowiązkowym elementem jest również wpis do Centralnej Ewidencji Emisyjności Budynków (CEEB).
To jednak nie wszystko.
Sam przegląd kominiarski nie wystarczy
Przepisy wymagają również regularnego czyszczenia przewodów kominowych.
Dla przewodów odprowadzających spaliny z paliw stałych czyszczenie powinno odbywać się co trzy miesiące, natomiast dla paliw płynnych – co sześć miesięcy.
W przypadku pożaru sadzy ubezpieczyciel może poprosić właściciela o przedstawienie dowodów wykonywania tego obowiązku.
Pięcioletni przegląd budowlany
Raz na pięć lat należy przeprowadzić kompleksową ocenę stanu technicznego budynku.
Kontrola obejmuje między innymi:
- konstrukcję budynku,
- elewację,
- dach,
- estetykę obiektu,
- otoczenie nieruchomości.
Choć obowiązek ten nie zawsze jest rygorystycznie egzekwowany, może mieć znaczenie przy dochodzeniu roszczeń dotyczących szkód konstrukcyjnych, szkód górniczych czy uszkodzeń wywołanych pracami budowlanymi prowadzonymi w sąsiedztwie.
Instalacje związane z ochroną środowiska
Corocznej kontroli podlegają również przydomowe oczyszczalnie ścieków oraz szamba.
Ich niewłaściwy stan techniczny może prowadzić nie tylko do odpowiedzialności administracyjnej, ale również do szkód wyrządzonych osobom trzecim, które mogą stać się przedmiotem roszczeń odszkodowawczych.
Butle LPG – przepisy nie zwalniają z odpowiedzialności
Przepisy nie przewidują obowiązkowych przeglądów domowych butli gazowych, jednak pełna odpowiedzialność za ich bezpieczne użytkowanie spoczywa na właścicielu.
Do podstawowych zasad należą między innymi:
- przechowywanie butli wyłącznie w pozycji pionowej,
- zachowanie odpowiednich odległości od źródeł ciepła,
- stosowanie właściwych reduktorów,
- kontrola szczelności po każdej wymianie,
- regularna wymiana przewodów gazowych.
W praktyce to właśnie nieprawidłowe użytkowanie butli gazowych jest częstszą przyczyną zdarzeń niż awarie instalacji gazu sieciowego.
Dokumenty są równie ważne jak same przeglądy
Samo wykonanie przeglądu nie zawsze wystarczy.
W przypadku szkody właściciel powinien posiadać dokumentację potwierdzającą wykonanie obowiązkowych kontroli.
Warto przechowywać:
- protokoły przeglądów,
- pomiary instalacji elektrycznej,
- dokumentację kominiarską,
- zalecenia pokontrolne,
- potwierdzenia wykonania zaleceń.
Brak dokumentacji może znacznie utrudnić postępowanie likwidacyjne.
Obowiązki wykraczają poza sam budynek
Właściciel nieruchomości odpowiada również za wiele innych kwestii, które mogą mieć znaczenie z punktu widzenia odpowiedzialności cywilnej.
Należą do nich między innymi:
- odśnieżanie chodników przylegających do posesji,
- usuwanie sopli i śniegu z dachów,
- utrzymywanie porządku wokół nieruchomości,
- prawidłowa gospodarka odpadami,
- oznaczenie posesji numerem porządkowym,
- posiadanie skrzynki pocztowej zgodnej z przepisami.
Choć obowiązki te nie wynikają bezpośrednio z przepisów ubezpieczeniowych, ich zaniedbanie może prowadzić do szkód wyrządzonych osobom trzecim, a w konsekwencji do odpowiedzialności właściciela.
A co z agentem ubezpieczeniowym?
W praktyce zdarzają się sytuacje, w których po odmowie wypłaty odszkodowania klient kieruje pretensje do agenta, twierdząc, że nie został poinformowany o swoich obowiązkach.
Z prawnego punktu widzenia obowiązki dotyczące eksploatacji budynku wynikają z powszechnie obowiązujących przepisów prawa, a nie z umowy ubezpieczenia. Agent nie przejmuje odpowiedzialności za ich realizację.
Jednocześnie dobrą praktyką sprzedażową jest przypomnienie klientowi o najważniejszych obowiązkach już podczas zawierania umowy. W wielu nowoczesnych procesach sprzedażowych, w tym w arkuszach analizy potrzeb klienta (APK), znajdują się odpowiednie zapisy potwierdzające przekazanie takich informacji.
To nie tylko zwiększa bezpieczeństwo klienta, ale również ogranicza ryzyko późniejszych sporów.
Wnioski dla rynku ubezpieczeniowego
Współczesne ubezpieczenia majątkowe nie ograniczają się wyłącznie do wypłaty odszkodowania po wystąpieniu szkody. Coraz większe znaczenie ma prewencja oraz edukacja klientów.
Regularne przeglądy techniczne, właściwa konserwacja budynku i prowadzenie dokumentacji to nie tylko obowiązki wynikające z przepisów prawa, ale również element odpowiedzialnego zarządzania ryzykiem.
Dla agentów i brokerów oznacza to dodatkową wartość doradczą. Rozmowa o obowiązkach właściciela domu może okazać się równie istotna jak dobór odpowiedniej sumy ubezpieczenia czy zakresu ochrony. To właśnie takie działania budują długoterminowe zaufanie klientów i pomagają uniknąć sytuacji, w których szkoda kończy się rozczarowaniem zamiast oczekiwanego wsparcia ze strony ubezpieczyciela.
